【引越し】36万円がたった8万円に!原状回復費を減らす方法お教えします【敷金清算】

引越しシーズン到来ということで原状回復費の負担額を大幅に減らす方法を書いておこうかなと思います。実はゆきママはマンション・アパートの4棟持ち大家なのですが、原状回復費に関しては借主に負担してもらうことはほとんどないんですね。だって、国土交通省のガイドラインでそうなってるから。

ペットなどで派手に汚した(壁紙バリバリとかw)としても、家賃の半月〜1ヵ月分の請求がせいぜいです。これ以上の請求は、ガイドラインを守っている限り、なかなか難しいのです(ヾノ・∀・`)ムリムリ

つまり、これ以上の請求があった場合、ほとんどは過大請求だと思われます。まぁ要するに不動産管理会社は相手の無知につけこんで、ガイドラインの無視は元より、賃貸借契約書の内容すら守らずに過大な請求をしてきますからね。ご注意ください。

ゆきママ
今回は完全実録まとめやで!裁判でもなんでも受けて立つから気に入らなかったらいつでもかかって来い、エイブル

というわけで、今日はマンション・アパート4棟持ちJK大家が教える原状回復費の負担を減らす方法を解説していきたいと思いますので、よろしくお願いします(`・ω・´+)キリッ

ほんのちょっとの知識の差、交渉だけで10〜20万円なんてあっという間に秒で守れるんです。裏を返せば、こうやってアコギに秒で儲けている悪党がいるんだよねぇ。。。

敷金は満額返金が当たり前!特約のクリーニング費以外、払う必要ナシ

はい、いきなり結論になります。これね、特約がいろいろあったら話は変わってきますけど、基本的には特約で定められたクリーニング費用以外は払う必要がありません。壁を破壊したとかなら別ですけど、通常に利用している範囲での汚れ・損耗はオーナーが負担するものです\(`・ω・´+)コレダイジ!

さらに、最近は民法改正で、仮に特約があっても事前に金額が指定されていないと認められないといった見方になりつつあります。特約で「退去時のクリーニング費用は借主の負担とする」とあったとしても、金額が明示されていない場合は無効となる可能性があるということです。

これは退去時になって、クリーニング代が20万円も30万円もかかったと言われても困るからですね。なので、仮に金額の指定がなかった場合、ワンルームであれば、せいぜい1〜2万円前後、床面積1㎡(0.54畳)あたり1,000円ぐらいが相場で、これ以上の場合は交渉の余地があるでしょう(。-`ω-)ウム!

繰り返しますが、敷金は全額(満額)返金で当然なんです。これぐらいは当然!しかしながら、アンケートを取ったところ、以下のようにほとんど返ってこなかったという人が33%、さらに支払ったという人が23%もいることが分かりました。

満額近いお金(80%以上)が返ってきた割合は驚きの26%!もちろん、設備を壊してしまったという例は別ですが、民法改正により敷金は全額返金というのが常識となっていますので、しっかり取り戻すようにしましょう(´゚д゚`)オカネカエシテ!!!

今まで10万円とか20万円とか過大に払っていた方は残念ながら、せっかく頑張って働いて稼いだお金を守れていません!今後はそういうことがないように、ぜひ最後までお読みください。


必ず国土交通省のガイドラインを確認!通常の使用なら負担はゼロ

で、具体的に原状回復費の負担を減らすためにどうすれば良いかと言えば、国土交通省の出しているガイドラインを確認することに尽きます。しっかり理論武装しましょうということです。長いPDFファイルなので、暇なときに読むと良いですよ↓

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)のダウンロード(172ページ)

このガイドラインは当然ですが国の指針です。裁判の判例などを踏まえて作っているため、これに逆らっても裁判では普通に負けると考えられるため、「国土交通省のガイドラインと違いますけど?」と指摘するだけで、大抵の不動産会社は引き下がりますw

ででで、一体何が書いてあるかというと、ざっくり言えば「原状回復とは入居した時の状態に戻すことではない」「経年変化と通常の使用における損耗からくる修繕はオーナー(貸主)の負担」「過失・通常使用の範囲外で生じた損耗や傷の復旧は借主負担」ということになります( ・∀・)ノシΩ<ヘェー♪ ヘェー♪

国土交通省のガイドライン例
■床
・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡→オーナー負担
・カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ→借主負担になる場合もある(度合いによる)
・落書き等の故意による毀損→借主負担

■壁
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ→オーナー負担
・台所の油汚れ→借主負担になる場合もある(度合いによる)
・タバコ等のヤニ・臭い→借主負担

こんな感じですね。家賃の中には建物や設備が劣化していく部分を修繕するための費用が含まれているという判例があるため、過度に原状回復費を請求するのは許されないということになります。

したがって、通常の使用レベルの汚れしかなかった場合、修繕費は100%オーナーが負担することになっていますし、カーペットのシミや台所の油汚れなど、汚れがひどければ一部は借主が負担しなければならないこともありますが、それも度合いによっては通常使用と判断されることもあるため、ケースバイケースということですc⌒っ *・∀・)φ…メモメモ


あとは、このグラフも覚えておきましょう。基本的に壁紙などは消耗品ですから、ガイドラインでは耐用年数を踏まえて6年で残存価値が1円となるような負担割合を算定しなさいと書いてあるんですね。

つまり、6年住めば壁紙の価値が1円になりますから、6年住んでいれば壁紙の交換が必要と言われても基本的には1円以上支払う必要がありません。

また、2年とか3年で引っ越すという場合に過失で汚してしまって壁紙の張り替えが必要な場合は、残存年数に合わせてオーナーが40〜60%負担、残りの40〜60%を借主が負担といった具合です( ´•౪•`)ナールホド!

ご注意

これだけ書くと、耐用年数が6年の設備を破壊、例えば壁紙に落書きしても6年住んでいれば負担はゼロと勘違いされる方もいるかもしれませんが、残念ながらそうではありません。

ガイドラインには耐用年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備として使用可能な場合があり、賃借人が故意・過失により設備を破損し、使用不能にしてしまった場合、賃貸住宅の設備として本来機能していた状態まで戻す必要があることもある、とされています。

したがって、壁紙に子どもが落書きしてしまった場合などは、6年以上住んでいたとしても一定レベルの負担が求められる可能性があります。なるべく綺麗に使うことは最低限のマナーです。大家さんに感謝の気持ちを持って使いましょう。

実録!JKが36万円の請求を8万円にしたお話、時給30万円ゲット!!!

なぁエイブル、反省せーよ!どれだけの店子が泣いてきたか!全部バラしたるけぇ・・・てなわけで、時はさかのぼること2年前、2017年(割とホカホカネタw)にゆきママの友達であるモブ子ちゃんがエイブルの管理物件から退去した時のお話です(*´∀`*)ホー

モブ子
ゆ、ゆきえちゃ〜ん!助けて〜!
ゆきママ
あらモブ子、どうしたの?
モブ子
敷金清算でエイブルから36万円かかるって言われた…
ゆきママ
・・・(これで家庭内不和になって離婚すれば良いのに…)
モブ子
ゆきえちゃん不動産持ってるし、こういうの詳しいでしょ?
ゆきママ
・・・(ざまぁwww 離婚すれば良いのに…)
モブ子
お願い、美人JK不動産王!助けて〜〜!!!
ゆきママ
やりましょう!!!

で、早速モブ子ちゃんに清算書(請求書)を写メって送ってもらったところ、こんな感じでした。一目で怒り心頭なゆきママなのでした↓

清算書の内容
・ルームクリーニング他/10万円→恐らく特約有りか、床面積的にはギリ妥当か?
・雨戸クリーニング/5,000円→ちょっと意味不明。契約書要確認!
・壁紙交換/12万円→ふざけるなよ馬鹿野郎!!!
・その他設備交換/9万円→ふざけ(ry
・雑草除去/1.5万円→こういうのは普通オーナー負担じゃね?契約書確認!
税込36万円の請求でした。ぱっと見でこんな感想を持ったかと。ルームクリーニングに関しては、ほぼほぼ特約があるのでまぁ妥当かなといった程度で、壁紙は家中かってほど全面張り替えを行なっていたので怒髪天モード。設備交換に関しても、負担割合などなく100%請求されていたのが気になりました(*`ω´*)ムキー!

後ほどモブ子から賃貸借契約書を送ってもらって確認したところ、やはり庭の雑草についてはオーナー負担と記載してあることが発覚。さらに、クリーニング代に関する特約はあったものの具体的な金額は明示されておらず、相場よりはボッタクってる印象でした。

うん、エイブル酷すぎ(真顔)。なので、ブチギレたゆきママ、約2,000字に渡る長文メールを作成してあげました。細かく20以上あった請求項目の全てに文句を言うスタイル!結果、このようになりました↓

最終的な請求内容
ルームクリーニング他/10万円→8万円弱に!
(ちょっとたけぇよ、そもそも消臭除菌剤1万円ってなんだよ、舐めてんのか?)
雨戸クリーニング/5,000円→0円に!
(おい、賃貸借契約に何も書いてないぞ、おかしいぞ、これなんだよ!)
壁紙交換/12万円→0円に!
(元々オーナーが何年か住んで、その後にモブ子が2年住んだらしいけど、負担割合おかしくね?国交省のガイドライン守ってる???)
その他設備交換/9万円→0円に!
(モブ子の使ったことのない設備とかの交換費用が含まれてんだけど、通常使用の範囲外とか善管注意義務違反とか明確に指摘できます?)
雑草除去/1.5万円→0円に!
(これ完全に賃貸借契約書違反だから、これ不当請求だから、出るとこ出てもええぞ、馬鹿野郎この野郎!)

こんな感じでルームクリーニング以外は0円、無料になりました!36万円の請求がメール1本送っただけで8万円に!28万円減額の大勝利!!!まぁルームクリーニングもゴネにゴネれば0円行けたかもしれないですけどねw まぁそこは目を瞑りました(´∩ω∩`)ガマンシテヤル!

カッコ内はゆきママのつけた文句ですね。当然ですがメールでは乱暴な口調は一切使っておりませんw 全て非常に丁寧な口調で理路整然と、1つ1つ余すところなくガイドラインを列挙しながら詰めた結果です。脅したり、暴言は後々不利になることもありますから要注意ですよ。

んで、小一時間かけてメールを作成した結果、税込36万円の請求が税込8万円少々となったわけで、なんと時給にして約30万円をゲットすることに成功しました!まぁモブ子がゲットしただけなんですけど・・・私は何にもいただいてないんですけど。。。(´._.`)タダバタラキヤン…

今になって考えてみれば、モブ子がやったことってLINEで私に相談して請求書と賃貸借契約書を写メしただけだから、実働10分もないと思うんだよね・・・人を使い倒して時給200万円の女。。。私は人畜無害ですって可愛い顔して恐ろしい子!!!


注意点などポイントまとめ!大手でも悪質な請求をしてくるので要警戒

大手不動産仲介・管理業者も不当請求を平然と行ってきますから、しっかりとガイドラインを確認した上で請求内容を精査することですね。高いな、おかしいなと感じたら、迷わず質問・交渉するようにしましょう(・∀・∩)コレオカシクネ?

また、最近ではさらに悪質性が一段と増していて、賃貸借契約書を回収した上で請求を行ったりという事例もあるようです。要するに契約内容を有耶無耶にして盛りに盛った請求を行ってくるということですね。

なので、とにかく賃貸借契約書を返却してもらう必要がある、などと言われた場合は要警戒です。そもそも賃貸借契約書は契約が終わったからといって返す類のものではありません。後々のトラブルにならないためにも、大切に保管しておきましょう(`ω´)キッ!

悪質な請求を避けるためのポイント
  • 国交省のガイドラインを読んで理論武装する
  • 退去時に立ち会い、見積もりを出してもらう
  • 精算内容に納得しない限り署名・捺印しない
  • 賃貸借契約書は請求確定まで手元に残しておく
  • ゴミなど残置物を残さないようにする
負担割合などの話だけでも良いので、まずはガイドラインに目を通しておくことでしょうか。あと、ゴミなどを残すと撤去費用として万単位で盛りに盛った請求をしてきますから、そういうことのないようにゴミはしっかり捨てて残置物は残さないようにしましょう。

あとは、支払ったものを取り返すのは大変ですから、まずは支払わないこと。困ったら誰かに相談することも大切です。ツイッターなどで、ゆきママのような人に質問しても良いでしょう。上手くバズればアドバイスがたくさんもらるでしょう。ツイッターは完全に人類の英知ですよw

こんなところでしょうか。本当にちょっとした知識で10〜20万円はあっという間に節約、防衛できるんです!今後もこういう役立つ情報をお届けしていきますので、どうぞよろしくお願いします(=´ー`)ノ

営業電話がガンガンくるらしいけど引っ越し料金を安くするなら…

最後にアフィッ!アフィッ!というわけで、一括見積もりサイトのリンク置いておきますね。まぁ登録すると各社から営業電話ガンガンくるらしいですけど、交渉できる人は空いてる日とかに登録すると良いらしいですw

さっき電話のあったA社ではこうでした、B社ではこうでした、C社では・・・って感じで2〜3割ぐらいは安くなったという話は多いですね。もっとも、3〜4月の繁忙期は交渉余地がほとんどないんでしょうが(´・ω・ヾノ)ナイナイ

とりあえず、ゆきママが個人的に思う見積もりを安くする方法は、複数会社に競合させるというのがベストかなと思います。引っ越し業社の立会い見積もり会を同日に行って、その場で入札させるんです。

ゆきママ
今、この場で一番安い値段をつけた会社に発注してやろう!!!(どんっ!)
まぁ大手だけでも良いので、引越しする際は複数の会社で見積取るのは大事ですよということで。大体、最初言ってた金額から3割ぐらいは安くなりますね。あいつら結構盛ってきますからねw


一括見積もりで安い会社を探せ!登録したら、営業電話に頑張って対応しよう!!

ちな、サービス提供は一応、1部上場企業(株式会社エイチーム)グループなので、そこまでアコギな行為はないと思いますが、グループ企業に情報は提供されまくりますので、そこが気になる方は大手何社かを自分で比較するのがオススメです。

利用規約(一部抜粋)
3.共同利用
(1)利用者の個人情報は、「1.利用目的」に定める目的の範囲内において、当グループで共同して利用いたします。ただし、本サービスのうち、利用者が選択したサービスを提供するために必要な範囲内においてのみ個人情報を利用いたします。
(2)利用者の個人データ共同利用の管理責任者は、本サービスを運営する当グループ各社といたします。
・株式会社エイチーム(エンターテインメント事業サービス、自転車関連サービス)
・株式会社エイチーム引越し侍(引越し見積り比較サービス、引越し予約サービス、転勤関連サービス、ピアノ関連サービス、生活サービス関連紹介サービス、インターネット回線関連サービス、エアコン関連サービス、ウォーターサーバー関連サービス、新電力関連サービス、不用品、遺品整理関連サービス)
・株式会社エイチームコネクト(引越し見積り比較サービス、引越し予約サービス、転勤関連サービス、ピアノ関連サービス、生活サービス関連紹介サービス、インターネット回線関連サービス、エアコン関連サービス、ウォーターサーバー関連サービス、新電力関連サービス、不用品、遺品整理関連サービス)
・株式会社エイチームライフスタイル(中古車一括査定サービス、中古車販売サービス、自動車情報サービス、キャッシング比較サービス、クレジットカード関連サービス、SIMカード関連サービス、FX関連サービス、EC関連サービス、ライフエンディング関連サービス、不動産関連サービス)
・株式会社エイチームブライズ(結婚式関連情報紹介サービス)
今時はどこも同じというか、ちゃんと書いてるだけマシではあるんですけどね。Tポイントなんかも、メチャメチャ情報が売られてますし。まぁ気になる方はということで念の為c⌒っ *・∀・)φ…カキカキ

※トップ画像(Shutterstock.com)

4 件のコメント

  • 4月に引っ越す予定の私にはタイムリーな記事!勉強になりました!

    私の住んでるマンションのオーナーさんや不動産屋さんは良い人なんですが、注意しておきます!